GDC泰国法律知识分享
（企业篇）

        泰国的房产中介介绍购买泰国别墅时，往往会介绍一种通过以租代售并办理借款抵押的方式来进行购买。

        这种方式具体操作如下：投资者首先需要与别墅的所有权人签订一份别墅买卖协议，明确双方的真实意图是进行别墅买卖。然而，由于外国人无法直接办理别墅的产权转让登记手续，他们随后还需签订一份别墅租赁协议，以租赁的形式在泰国相关房产管理部门进行备案登记，这种操作实质上是利用了所谓的“阴阳合同”。接着，在投资者支付款项时，他们还需与别墅所有权人签订借款协议，并将别墅作为这笔“借款”的抵押担保进行登记。

        尽管有些投资者确实采用了这种方式购买泰国别墅，但这种方式存在重大的法律风险：

        首先，由于备案登记的法律关系显示为租赁关系，投资者从表面上看无法获得别墅的所有权。尽管通过借款抵押担保可以避免别墅所有权人擅自出售的风险，但如果别墅所有权人未来出现债务问题（如涉及第三方纠纷或破产等），可能会导致第三方与投资者之间的权益争夺，或者别墅被司法机关强制处理。

        此外，泰国别墅通常拥有永久产权并可继承，但采用这种以租代售方式，租赁期最多只能延长两次，即最长只能租赁90年。在发生继承情况时，外国投资者的继承人很难要求出租方履行相关继承义务，且这一权利在泰国并不受法律保护。

        最重要的是，由于这种方式涉及“阴阳合同”，即利用合法形式掩盖非法目的，其合同效力在泰国司法机关眼中很难被认定。这可能导致民事纠纷、行政处罚等风险，整体法律风险难以预测和控制。