GDC泰国投资知识分享
（筹备篇）

        随着泰国不断加大招商引资的力度，外资在泰国投资的规模不断扩大，土地购买成为了许多投资者非常担心的问题。越来越多的外国投资者选择由专业机构对目标土地进行审慎性法律尽职调查，以便于在交易过程中尽可能的降低法律风险，并对实际可能发生的风险进行预防。

        土地尽调通常遵循四步走的流程进行调查：

1. 资料收集

        系统地收集与土地相关的所有资料，以便对土地有一个初步的了解。搜集土地出让合同、土地使用权证、抵押合同、规划文件、施工许可证等。并收集与土地相关的法律法规，了解土地使用和转让的限制和规定。

2. 实地考察

        实地考察是为了验证资料的真实性和完整性，并发现一些文件可能未提及的问题。查看土地的实际状况，如是否为净地、是否有建筑物、是否存在非法建筑等。了解土地周围的环境，如交通、基础设施、周围建筑等，这些都可能影响土地的价值和使用。

3. 行政部门走访

        与行政部门沟通可以获取土地的官方记录，并确认土地权益的合法性。走访土地管理局，查询土地登记信息，了解土地所有权、抵押、查封等情况。走访规划部门，确认土地的使用性质、规划条件是否得到满足。走访税务部门，了解土地的税务状况，是否存在未缴税款等问题。

4. 主要人员访谈

        通过与关键人员（如目标公司管理层、相关政府部门人员等）的访谈，获取关于土地的更多信息和观点。通过与相关政府部门人员进行沟通，了解他们对土地使用和交易的看法和建议。挖掘深层次隐藏问题。

        通过这四步走策略，尽调人员可以全面了解土地的情况，发现潜在的问题和风险，从而为决策提供有力支持。在实际操作中，往往根据具体情况对这四步进行适当的调整和补充。

        而土地尽调具体需调查的方面包括但不限于以下几个方面：

1. 土地基本情况调查：核实土地的位置、地块号、面积等信息，确保与官方资料和地契等文件相符。
2. 居民和权利状况调查：确认土地上是否有居民居住，了解他们的权利状况，判断是否为非法入侵或合法行使某项权利。
3. 土地使用限制调查：检查土地是否在征地范围、土改范围和城市规划限制范围内，了解其对土地使用的影响。
4. 地方维护税调查：确认土地是否有地方维护税，了解相关税收政策。
5. 土地管理局调查：前往土地管理局，调查官方留底的土地登记证，核查地契的真实性、所有者的个人信息、土地是否被没收或冻结等情况。
6. 正在进行的事宜调查：了解土地是否存在正在进行的地契撤销、修改登记、勘察、分割等事宜，以及公告请求继承权转让等情况。
7. 合同协议调查：检查土地是否仍受其他已签订的合同协议约束，如抵押、租赁、优先权等，确保买方在购买时不受这些因素的影响。
8. 建筑物所有权调查：如果购买带有建筑物的土地，需核实建筑物的所有权是否与土地所有者相符，确保买方的权益。
9. 其他注意事项：调查土地是否有地方维护税、是否在征地范围、土改范围和城市规划限制范围内等。

        这些方面的调查有助于全面了解土地的情况，为投资决策提供有力依据。在进行土地尽调时，建议聘请专业的法律团队，以确保调查的准确性和合法性。